Борислав Гостев, генерален директор на „Супер Кредит“, в „ИмоТиТе“, 12.04.2026 г.
Най-осезаемото забавяне на българския имотен пазар в момента се вижда при т.нар. флипъри – купувачи, които придобиват жилища с цел бърза препродажба и печалба. Обичайният им подход е да влязат в проект още в ранен етап на строителство и да излязат от сделката около получаване на разрешение за ползване. По приблизителни оценки в определен момент този тип инвеститори са формирали между 15% и 20% от пазара, но сега активността им чувствително намалява. Причината е, че доходността, на която те разчитаха, вече не е толкова лесно постижима.
Подобен модел на бързи препродажби беше добре познат и в периода около присъединяването на България към Европейския съюз. През 2006–2007 г. много купувачи инвестираха в имоти „на зелено“ и ги препродаваха след няколко месеца с печалба, подпомогнати както от бързото покачване на цените, така и от отстъпките при ранно включване в проектите. Имаше обаче и случаи на инвеститори, които купиха на върха на пазара през 2008 г. и не успяха да реализират очакваната печалба.
По думите на Борислав Гостев, генерален директор на лицензирания кредитен посредник „Супер Кредит“, през първото тримесечие на 2026 г. имотният пазар в България отбелязва спад от 15% на годишна база – от 45 144 сделки през същия период на 2025 г. до 38 154 сделки в началото на тази година. В София намалението е 12%, във Варна – 21%, в Бургас – 18%, а в Пловдив – едва 2%.
Втората група, при която също се наблюдава отстъпление, са купувачите с по-ограничени финансови възможности. При тях високите цени на жилищата и необходимостта от по-голямо самоучастие затрудняват реализирането на сделка. Макар банките да продължават да показват известна гъвкавост, ограниченията върху съотношението дълг/доход, въведени от БНБ през есента на 2024 г., поставят допълнителна рамка пред част от купувачите.
По-слаба е и активността сред хората, работещи в IT сектора и колцентровете. Докато през 2024 г. този профил купувачи беше особено активен на пазара, през 2025 г. се забеляза първо охлаждане, а през 2026 г. тенденцията продължава. Част от тези хора вече са задоволили жилищните си нужди в предходните години, а несигурността около пазара на труда и отражението на изкуствения интелект върху наемането на млади специалисти също влияят. Спадът при този тип клиенти се оценява между 10% и 20%.
Влиянието на войната в Близкия изток
Според Гостев ефектът от войната в Близкия изток върху имотния пазар у нас е по-скоро косвен, но въпреки това реален. Постоянният поток от негативни новини влияе психологически върху потребителите и създава усещане за несигурност. Подобна реакция беше наблюдавана и след началото на войната в Украйна – първоначален шок, последван от постепенно адаптиране към новата реалност.
Ако конфликтът продължи, възможното поскъпване на енергоносителите би могло да ускори инфлацията. В такава среда част от хората със спестявания могат да насочат средствата си към покупка на имот като форма на защита на капитала. В този контекст високата инфлация невинаги потиска пазара – понякога тя дори стимулира сделки с недвижими имоти. Като допълнителен показател за наличен ресурс се посочва и ръстът на депозитите на домакинствата в българските банки – от 48 млрд. евро през февруари 2025 г. до 58 млрд. евро към края на февруари 2026 г.
Затваряне на предприятия и отражение върху пазара
Несигурността се засилва и от новините за затваряне на предприятия и съкращаване на персонал в различни части на страната. Това оказва влияние върху пазара както емоционално, така и финансово, тъй като хората стават по-предпазливи при поемането на дългосрочни ангажименти. Банките също следят внимателно икономическата активност по региони и отчитат къде има влошаване на бизнес средата.
През последните месеци станаха известни няколко примера за затваряне или временно спиране на дейността на предприятия в България. Сред тях са заводът за автомобилни кабели на „МД Електроник“ във Враца, временното спиране на работа на „Елхим-Искра“ в Пазарджик, както и решенията на „СЕ Борднетце – България“, „БТБ България“ и „Леони България“ да прекратят дейност в свои производствени бази в страната. Подобни събития неизбежно влияят върху нагласите на потенциалните купувачи.
Какво показват данните за ипотечното кредитиране
По отношение на жилищното кредитиране, данните в началото на 2026 г. очертават интересна картина. Според Агенцията по вписванията броят на вписаните ипотеки през първото тримесечие остава почти без промяна спрямо същия период на 2025 г. – 13 706 спрямо 13 659 година по-рано. В София дори има лек спад от 3%.
В същото време БНБ отчита, че за първите два месеца на 2026 г. новите ипотеки са на обща стойност 991 млн. евро, което представлява ръст от 14% спрямо януари и февруари 2025 г. Според Борислав Гостев причината за това разминаване е увеличеният среден размер на жилищния кредит – сделките са по-малко на брой, но с по-голям финансов обем.
Тази динамика до голяма степен съвпада и с ръста в цените на жилищата през 2025 г. По данни на НСИ средното поскъпване за страната е 12,6%, като при новото строителство увеличението е 9%, а на вторичния пазар – 15%. В София жилищата са поскъпнали средно с 12,7%, като новите имоти са отбелязали ръст от 11,3%, а тези на вторичния пазар – 14%.
В заключение, според Гостев, имотният пазар в столицата по-скоро се връща към нормален ритъм след изключително силната 2025 г., отколкото да навлиза в реален спад. Ако се сравняват по-дълги периоди, например шестмесечни интервали, сериозно отстъпление не се наблюдава. Именно затова и част от участниците на пазара приемат настоящото охлаждане като естествено нормализиране, а не като начало на по-дълбока криза.
